Codeudor con finca raíz o póliza: diferencias

Arrendar en Medellín sin un codeudor con finca raíz (casa propia) en la ciudad era, hasta hace pocos años, muy difícil. Conseguir a alguien dispuesto a firmar como codeudor solidario, con casa propia y sin deudas, era el cuello de botella más grande para muchos inquilinos.

Hoy la mayoría de las inmobiliarias formales trabajan con póliza de arrendamiento. Es un respaldo emitido por aseguradoras. Elimina la necesidad del codeudor con casa propia. No es que el codeudor haya desaparecido, pero dejó de ser el único camino.

Este artículo compara las dos opciones, para que entienda cuál le conviene más según su situación.

Qué es el codeudor solidario

El codeudor solidario es una persona que firma el contrato junto con el inquilino. Se compromete a responder por el pago del canon (el precio del arriendo), los servicios y los daños si el inquilino no cumple.

"Solidario" significa que el propietario puede cobrarle directamente al codeudor sin tener que demandar primero al inquilino. En la práctica, si el inquilino deja de pagar, el propietario le exige el dinero al codeudor de inmediato.

Requisitos del codeudor

Las inmobiliarias suelen pedir que el codeudor cumpla con:

• Tener finca raíz en la ciudad (casa o apartamento propio).
• No tener deudas grandes ni reportes negativos en centrales de riesgo.
• Demostrar ingresos suficientes para responder por su propia vivienda y, si fuera necesario, por el canon del inquilino.
• Presentar certificado de tradición del inmueble, extractos bancarios y cédula.

El problema: conseguir alguien que cumpla todo eso y que esté dispuesto a firmar como codeudor es difícil. Sobre todo para inquilinos jóvenes. Extranjeros. O personas que acaban de llegar a Medellín.

Qué es la póliza de arrendamiento

La póliza de arrendamiento es un seguro emitido por una aseguradora (Bolívar, Sura, El Libertador, entre otras). Respalda el contrato de arriendo. Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora responde ante el propietario por los cánones impagos. Los servicios. Y, en muchos casos, los daños al inmueble.

La aseguradora cobra después al inquilino, pero el propietario no tiene que esperarse meses ni demandar. El respaldo es inmediato.

Cómo funciona la póliza

1. El inquilino entrega su documentación a la inmobiliaria.
2. La inmobiliaria envía los papeles a la aseguradora para el estudio de arrendamiento (la verificación de riesgo).
3. Si el estudio sale aprobado, la aseguradora emite la póliza.
4. Se define el valor de la póliza y quién lo asume, según la inmobiliaria y la aseguradora.
5. La póliza queda activa durante toda la vigencia del contrato.

Si el inquilino no paga, el propietario presenta el reclamo a la aseguradora y la aseguradora cubre los valores adeudados según los términos de la póliza.

Diferencias clave entre codeudor y póliza

Aspecto	Codeudor	Póliza de arrendamiento
Requisito principal	Finca raíz en la ciudad	Estudio de arrendamiento aprobado
Costo	Ninguno (salvo que cobre por el favor)	Costo variable según aseguradora
Respaldo	Patrimonio personal del codeudor	Aseguradora responde
Tiempo de trámite	Conseguir al codeudor más papeles	2-5 días hábiles si la carpeta está completa
Riesgo para el inquilino	Compromete a un familiar o amigo	No compromete a terceros
Disponibilidad	Limitada (no todos tienen codeudor)	Amplia (si cumple los requisitos)

Cuánto cuesta la póliza de arrendamiento

El costo de la póliza varía según el monto del canon, la duración del contrato y la aseguradora. No hay una tarifa única. Cada aseguradora tiene sus propias tablas de precios.

El valor exacto y quién lo asume se definen después de que el estudio de arrendamiento sale aprobado.

En ZAR, la póliza la paga ZAR y va incluida dentro del arriendo. Usted no hace un pago aparte por la póliza.

Consulte con la inmobiliaria o la aseguradora los términos específicos antes de tomar la decisión.

Cuál le conviene más

Elija codeudor si…

• Tiene un familiar o amigo cercano con finca raíz en Medellín, sin deudas y dispuesto a firmar.
• La inmobiliaria acepta codeudor como alternativa.

Elija póliza si…

• No tiene codeudor disponible o no quiere comprometer a un tercero.
• Acaba de llegar a Medellín o es extranjero.
• Prefiere un respaldo profesional emitido por una aseguradora reconocida.
• La inmobiliaria trabaja con póliza (que es el estándar en la mayoría de las formales).

Preguntas frecuentes

¿Puedo arrendar con póliza si estoy reportado en centrales de riesgo?

Depende del reporte. Si es antiguo y ya está saldado, puede que sí. Si es reciente y por mora en arriendo o tarjetas, es muy difícil que la aseguradora apruebe la póliza.

¿El codeudor también necesita estudio de arrendamiento?

Sí. Si el contrato se respalda con codeudor, la inmobiliaria también hace estudio del codeudor, para verificar que su patrimonio y su historial crediticio sean suficientes.

¿Qué pasa si el estudio de la póliza no sale aprobado?

Se analiza la razón. En algunos casos, agregar un codeudor adicional puede cambiar el resultado. En otros, si el reporte negativo es muy reciente, no hay forma de avanzar con ese inmueble.

¿La póliza cubre daños al inmueble?

Depende de los términos de la póliza. La mayoría cubre cánones impagos, servicios públicos y, en algunos casos, daños, pero hay un tope de cobertura que se define al inicio del contrato.

¿Puedo usar la misma póliza si renuevo el contrato?

No. Cada contrato nuevo requiere una póliza nueva. Si renueva con el mismo propietario, se emite una póliza de renovación. El costo de renovación varía según la aseguradora.

Por qué las inmobiliarias prefieren la póliza

La póliza le da tranquilidad al propietario y agiliza el proceso para el inquilino. Con codeudor, si el inquilino no paga, el propietario tiene que perseguir al codeudor, que muchas veces pone excusas, se esconde o no tiene liquidez en el momento.

Con póliza, el propietario presenta el reclamo a la aseguradora y recibe respaldo según los términos de la póliza. Es más rápido, más profesional y elimina el componente emocional de cobrarle a un familiar del inquilino.

En ZAR todos nuestros contratos se respaldan con póliza emitida por aseguradoras reconocidas (Bolívar, El Libertador, Sura). La póliza la paga ZAR y va incluida dentro del arriendo; el inquilino no hace un pago aparte por la póliza. Eso nos permite arrendar a inquilinos serios que no tienen codeudor disponible y le da tranquilidad al propietario de que su pago está respaldado.

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¿Está buscando apartamento en arriendo en Medellín y no tiene codeudor? En ZAR trabajamos con póliza de arrendamiento en todos nuestros contratos. Contáctenos y le explicamos el proceso completo.